2024年，在空置率上升租金下行的喧囂中，冷庫行業(yè)的研究者在思考，投資者在觀察，經(jīng)營者在探索，冷庫產(chǎn)業(yè)的新時代正在開啟，叢林法則，勝者為王。

冷庫作為冷鏈物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)的不斷完善過程中，冷庫的產(chǎn)業(yè)價值也在持續(xù)升級，圍繞冷庫核心節(jié)點形成了眾多產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，成為支撐經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。

2024年，一系列政策措施為冷庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更大動力：新一輪大規(guī)模設(shè)備更新和智能化改造，為冷庫產(chǎn)業(yè)技術(shù)裝備升級帶來難得的契機；超長期特別國債的發(fā)行將支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級，推動經(jīng)濟增長，提振市場信心，提高市場流動性和穩(wěn)定性；培育和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力將促進冷庫產(chǎn)業(yè)整體降本增效提質(zhì)。

根據(jù)中冷聯(lián)盟整理網(wǎng)絡(luò)不完全信息，截至2024年5月新開工和在建冷庫項目超過80個，包含冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、食品生產(chǎn)加工配送基地、中央廚房項目、冷鏈供應(yīng)鏈基地、倉儲保鮮設(shè)施等，累計投資金額接近600億元，行業(yè)投資熱情依然高漲。

長期來看，大冷庫時代正在來臨。冷庫對于食品和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的價值貢獻越來越突出，對于經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展價值越來越大，對于保供穩(wěn)價的社會效益越來越高，盡管冷庫行業(yè)高增長率、高利潤率的發(fā)展階段暫時過去，但長期價值導向?qū)⒃俅蜗破鹄鋷煨袠I(yè)新的發(fā)展高潮。

冷庫行業(yè)的顯性成本由建設(shè)成本與運營成本組成。其中建設(shè)成本包含土建工程、制冷系統(tǒng)、保溫系統(tǒng)、地面處理以及其他費用等；運營成本包含水電支出、人工費用、設(shè)備維護、固定資產(chǎn)折舊、財務(wù)費用、營業(yè)稅費及其他費用等。冷庫顯性成本普遍在提高，對行業(yè)運營模式提出較大考驗。

冷庫行業(yè)的隱性成本包括設(shè)備的不兼容、效率的低下、管理的內(nèi)耗、決策的失準等，隱性成本更加不易被發(fā)覺、不易被量化，但能夠?qū)鋷煨袠I(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

冷庫行業(yè)的顯性增長曲線由冷庫租賃收入、冷鏈物流服務(wù)收入、其他增值服務(wù)收入以及土地增值收益等構(gòu)成。租金下行周期內(nèi)，冷庫租賃收入受到較大影響，傳統(tǒng)冷鏈物流服務(wù)價格競爭較為嚴重，物流用地屬于國有建設(shè)工業(yè)用地，其溢價率和增值空間相對較小，顯性成本增加與收入預期減弱合力作用下，冷庫行業(yè)對開辟新的增長曲線具有強烈的需求。

隱性增長曲線也被稱為第二增長曲線，來源于企業(yè)的未雨綢繆，來源于“天晴時修屋頂”，來源于“開著飛機換引擎”，需要發(fā)揮企業(yè)文化和管理的價值，發(fā)揮員工的創(chuàng)新創(chuàng)造力，才能更好地打造隱性增長曲線。在同質(zhì)化競爭嚴重的當前，冷庫行業(yè)如何打造隱性增長曲線成為未來競爭的關(guān)鍵。

二十年前，外資企業(yè)將物流地產(chǎn)的概念引入國內(nèi)。近幾年，在一系列冷鏈政策的支持下，地方政府、國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)紛紛聚焦冷庫市場，多方資本涌入冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如今，冷庫租金一降再降，甚至出現(xiàn)“零租金”，是否預示著行業(yè)“躺賺”階段已經(jīng)過去了？

正如查理·芒格所說，宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們能有所作為的。冷庫供給已經(jīng)從“有沒有”階段發(fā)展到“優(yōu)不優(yōu)”階段，高水平的運營將提升冷庫溢價能力，冷庫從選址規(guī)劃到設(shè)備維護、溫濕度管理、庫存管理、信息管理、安全管理等，通過科學合理的精益運營提升行業(yè)價值。投資邏輯轉(zhuǎn)變讓冷庫行業(yè)走進新的發(fā)展階段。

品牌是企業(yè)實力、質(zhì)量、信譽的靈魂，是避免同質(zhì)化競爭、尋求差異化發(fā)展的關(guān)鍵，任何一個行業(yè)發(fā)展到一定階段都需要走品牌化之路。冷庫行業(yè)盈利難度增加之時，也是行業(yè)品牌化發(fā)展契機來臨之日。

當前冷庫行業(yè)品牌建設(shè)薄弱，龍頭企業(yè)缺失，市場集中度不高，亟需打造一批高價值品牌，創(chuàng)建冷鏈IP，提升行業(yè)競爭力，激活企業(yè)生命力，引領(lǐng)和帶動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。品牌意識的喚醒將開啟行業(yè)競爭新賽道。

冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈長、業(yè)務(wù)場景多、服務(wù)需求多樣，影響冷庫發(fā)展的因素也較為復雜，需要從整體、全局系統(tǒng)地看行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，從中規(guī)避風險、尋找機會，企業(yè)才能少走錯路、彎路，在正確的發(fā)展道路上闊步前行。

為幫助企業(yè)看清市場形勢、洞察行業(yè)趨勢、把握市場機會，中冷聯(lián)盟每年舉辦冷庫產(chǎn)業(yè)年會，邀請冷庫全產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，聚焦企業(yè)關(guān)心關(guān)注的問題，共論共謀長期發(fā)展之道。年會上曾發(fā)布《中國冷庫十年發(fā)展報告》、《中國冷庫百強企業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)研報告》、《中國冷庫企業(yè)十大背景研究報告》等，發(fā)起“共建綠色冷庫”倡議、“綠色冷庫行動”倡議等。2024年，依據(jù)中冷聯(lián)盟第三批團體標準工作計劃，正在起草制定《冷庫制冷系統(tǒng)設(shè)計及施工管理要求》、《冷庫保溫系統(tǒng)設(shè)計及施工管理要求》兩項團體標準，推動冷庫行業(yè)健康有序發(fā)展。